Articulo originario: El Economista.es

Mega operación en el mercado de alquiler de Madrid. La rama inmobiliaria de la aseguradora AXA, AXA IM Real Assets, ha cerrado la compra de 919 pisos, que hasta el momento eran propiedad de Tectum Real Estate, por 150 millones de euros. Esta transacción es la más grande de España por precio y por volumen que se ha llevado hasta la fecha bajo la modalidad de build to rent (construir para alquilar).

Con esta operación, que ha sido asesorada por Colliers, AXA IM destrona al que hasta ahora había sido el proyecto más relevante bajo este formato: la compra de 400 viviendas ubicadas en Valdebebas por parte del fondo Ares a la promotora Amenabar por unos 110 millones de euros. 

Las 919 unidades con las que se ha hecho AXA, a través de un acuerdo llave en mano, son en régimen de protección oficial y están repartidas en siete promociones ubicadas en la Comunidad de Madrid. Únicamente uno de los proyectos ha finalizado las obras y está actualmente alquilado al 100%, tres están en construcción y los tres últimos acaban de recibir las licencias de construcción.

Las fechas de entrega previstas serán desde 2020 hasta 2022, transfiriéndose cada activo a AXA IM - Real Assets tras la finalización de la obra y estando alquilado al completo, apuntan desde la compañía.

Los anteriores propietarios de estos proyectos, Tectum Real Estate, especializada en la promoción de viviendas destinadas al alquiler, junto con Locare Real Estate, compañía promotora con amplia experiencia en el sector de viviendas en régimen de protección oficial, serán las encargadas de llevar a cabo el desarrollo de estas promociones.

Las 919 viviendas se sumarán a la cartera residencial ibérica de AXA IM, compuesta actualmente por 2.700 apartamentos ubicados en Madrid, Barcelona y Lisboa. Esta operación forma parte de la estrategia a largo plazo de la firma, implementada para sus clientes mediante exposición al sector residencial, confiando fuertemente en el componente de la localización, en el contexto de un portfolio residencial de aproximadamente 20.000 millones de euros bajo gestión en 15 países.

"Este transacción nos aporta una oportunidad única para incrementar la solicitada oferta de viviendas de alta calidad en régimen de protección oficial en Madrid, un mercado que históricamente ha tenido bajos niveles de oferta" explica Esther Escapa, Directora de Adquisiciones y Desarrollos (Ibérica) en AXA IM - Real Assets.

"Dejando a un lado el actual paradigma causado por la pandemia del COVID-19, tenemos gran confianza en la tendencia económica y demográfica que ha respaldado la demanda para este tipo de alojamientos residenciales, permitiéndonos generar unos ingresos estables a futuro para nuestros clientes", concreta la directiva.

Apetito de los fondos por el alquiler

El cierre de esta operación, en plena pandemia, no hace más que confirmar lo que llevan meses señalando los expertos del sector: el alquiler será el gran pilar del inmobiliario tras la crisis. Así, el consenso del mercado espera que la vivienda en rentabilidad soporte mejor el impacto del Covid-19, no solo en cuanto a precios, también por la consolidación de una demanda que probablemente será aun mayor tras la crisis. 

La menor capacidad de compra de la población, debido al aumento del desempleo, y al impacto que esta crisis tendrá en la confianza del potencial comprador, trasladarán una parte de la demanda al mercado del alquiler. Esta situación anima aún más a los fondos, que ya tenían interés por este mercado en España, a cerrar operaciones de build to rent y también empuja a las promotoras a relajar sus objetivos de precios y cerrar acuerdos. 

La mayoría de las grandes firmas inmobiliarias del sector ya habían dado el paso de entrar en el mercado del alquiler antes de la crisis. Si bien cada una ha tomado estrategias diferentes. Por un lado están las que han accedido a este mercado como patrimonialistas. Es el caso de Neinor, que tiene en sus planes convertirse en uno de los grandes gestores de pisos en renta con una cartera de 5.000 unidades. Otras como Realia y Pryconsa también han apostado por crear sus propias carteras de vivienda en alquiler, pero lo han hecho con un tamaño más modesto. 

Con otra estrategia trabaja Aedas Homes, que se posiciona como promotora de proyectos en alquiler bajo el formato de llave en mano y fue precisamente una de las primeras en lanzarse a este mercado mediante un acuerdo con el fondo Ares.

Acciona Inmobiliaria, Aurea Homes, Amenabar, AQ Acentor o Vía Célere son algunas de las promotoras también han llevado a cabo operaciones de venta de proyectos completos llave en mano y lo cierto es que la mayoría de firmas del sector está analizando este tipo de proyectos de manos de los fondos.

Características de los nuevos proyectos

Todas la viviendas que componen la nueva operación de AXA IM, que formarán parte de una de las carteras inmobiliarias especializadas en viviendas en régimen de protección oficial más grandes construidas en España, serán alquiladas de acuerdo con el régimen de protección oficial que marca la Comunidad de Madrid, VPPB y VPPL, destinado únicamente a aquellos ciudadanos que cumplan determinados criterios marcados por la Comunidad.

Cada activo estará formado por viviendas de uno, dos y tres dormitorios, construidos para el mercado de alquiler y con un alto nivel de prestaciones. 

Concretamente, "los inquilinos tendrán acceso a un amplio rango de servicios dentro del recinto, como conserjería, piscina, parques infantiles, trasteros y plazas de garaje, entre otros. Los siete activos están ubicados en áreas consolidadas de la Comunidad de Madrid con alta demanda en esta tipología de viviendas. Todas las localizaciones se benefician de una buena infraestructura de transporte, con fácil acceso a la principales carreteras de circunvalación, y también de una buena red de transporte pública", apuntan desde la compañía.